Vendre un bien immobilier hérité : ce que vous devez savoir en matière fiscale en 2026
Une succession implique des démarches rapides et des questions fiscales. Ce guide vous présente les types d'impôts, les délais et les paramètres pertinents pour une vente en bonne et due forme en 2026.
Un héritage semble rarement arriver au « moment idéal ». Et pourtant, vous devez prendre rapidement des décisions : conserver, louer ou vendre le bien immobilier dont vous avez hérité. En 2026, ceux qui connaissent les règles fiscales vendent plus sereinement, négocient plus clairement et réduisent les risques inutiles.
Lors de la vente d'un bien immobilier hérité, trois aspects sont généralement pertinents sur le plan fiscal : les droits de succession (qui découlent de l'acquisition), l'impôt sur les plus-values conformément à l'article 23 de la loi allemande relative à l'impôt sur le revenu (qui peut être dû lors de la vente ultérieure) et, dans certains cas, les droits de mutation (généralement à la charge de l'acheteur, et non à la vôtre). Important : le délai de spéculation ne recommence pas à zéro avec l'héritage. Vous reprenez les « traces » du défunt. Le moment où le défunt a acheté le bien et s'il l'utilisait à des fins personnelles sont donc déterminants.
Pour 2026, la règle pratique suivante s'applique : si vous ou le défunt avez habité le bien immobilier vous-même pendant l'année de la vente et les deux années précédentes, la vente est généralement exonérée d'impôt sur le revenu – les détails dépendent du cas particulier. Pour les biens loués, le délai de 10 ans devient le levier central. À cela s'ajoutent les délais liés à la succession (registre foncier, partage successoral) et les preuves claires des coûts d'acquisition, des modernisations et des amortissements.
Si vous souhaitez être guidé : Supanz Immobilien structure la vente en toute discrétion, coordonne les documents et collabore si nécessaire avec votre conseiller fiscal. Si vous êtes intéressé, écrivez-nous ou appelez-nous.
La succession donne le ton – les impôts déterminent le produit net
Ce qui compte désormais : des documents clairs, une évaluation réaliste, un calendrier fiable. Et une vérification fiscale avant de signer.
Un cas de succession transforme soudainement « un jour » en « maintenant ». Vous triez les clés, les documents, les souvenirs, tandis que le temps passe : registre foncier, certificat d'héritier, cohéritiers, assurances, frais courants. À ce stade, le prix de vente n'est pas le seul facteur déterminant. Ce qui compte, c'est le montant net final. Et en 2026, celui-ci dépendra fortement des impôts applicables, des délais à respecter et de la précision des documents fournis.
Notre conseil : posez d'abord les bases, puis concluez l'affaire. Cela signifie : une évaluation réaliste (et non utopique), un calendrier fiable pour la commercialisation et la remise, et une vérification fiscale avant la signature. Les justificatifs constituent souvent un obstacle, en particulier pour les biens immobiliers hérités : date d'acquisition par le défunt, usage personnel, modernisations, phases de location, amortissements. Plus ces points sont clairs, plus votre position de négociation est claire et moins vous risquez de voir un prix apparemment intéressant être « englouti » par les impôts.
Si vous souhaitez vous décharger de cette tâche, Supanz Immobilien structure le processus en toute discrétion, coordonne les documents et se met d'accord avec votre conseiller fiscal si vous le souhaitez. Si vous êtes intéressé, écrivez-nous ou appelez-nous.
Quels impôts s'appliqueront réellement en 2026 lors de la vente d'un bien immobilier hérité ?
L'impôt sur les successions n'est pas automatiquement un impôt sur les ventes. Les facteurs déterminants sont le type d'impôt, la durée de détention, l'utilisation et l'identité du vendeur.
Si vous vendez un bien immobilier hérité en 2026, la première chose à faire est de bien séparer les choses : l'impôt sur les successions concerne l'acquisition par succession. La vente d'un bien immobilier peut en revanche être soumise à l'impôt sur le revenu – plus précisément à l'impôt sur les plus-values (§ 23 EStG) – ou non. L'erreur typique : payer l'impôt sur les successions et être ensuite surpris que la vente puisse tout de même être soumise à l'impôt.
Dans la pratique, trois critères sont principalement pris en compte lors de la vente. Premièrement : la durée de détention. Pour le délai de 10 ans, ce n'est généralement pas la date de votre héritage qui compte, mais la date à laquelle le défunt a acquis le bien. Deuxièmement : l'utilisation. L'utilisation personnelle (au cours de l'année de la vente et des deux années précédentes) peut, selon le cas, exonérer la vente de l'impôt sur le revenu ; la location peut rendre le contrôle de la spéculation plus strict. Troisièmement : qui vend. Vendez-vous seul, en tant que communauté d'héritiers ou après un partage ? Cela modifie les procédures, les justificatifs et le calendrier, et donc souvent aussi le risque de pertes fiscales.
Notre conseil : avant de finaliser la transaction, clarifiez les données (acquisition, utilisation, modernisations, périodes de location) et consultez votre conseiller fiscal. Supanz Immobilien vous fournit la structure, la logique documentaire et un calendrier réaliste, en toute discrétion et sans fioritures. Si vous êtes intéressé, écrivez-nous ou appelez-nous.
Impôt sur les successions vs vente : deux niveaux, deux axes temporels
Quand l'impôt sur les successions est-il dû, quel rôle joue la valeur immobilière et pourquoi la vente ne permet-elle pas de « revenir en arrière » ?
Tout d'abord, une distinction claire : l'impôt sur les successions est dû lors de l'acquisition pour cause de décès, c'est-à-dire au moment où le bien immobilier vous revient légalement. La vente ultérieure est un chapitre à part entière et peut (selon la durée de détention, l'utilisation et la structure) être soumise à l'impôt sur le revenu, mais ce n'est pas obligatoire. Cette distinction est cruciale en 2026, car de nombreux propriétaires pensent : « Si je vends rapidement, je n'aurai pas à payer d'impôt. » Ce n'est pas le cas. Vous changez simplement de niveau.
Pourquoi la valeur immobilière a-t-elle autant d'importance ? Pour l'impôt sur les successions, c'est en principe la valeur fiscale du terrain ou de l'appartement qui compte, selon les règles d'évaluation (généralement : méthode de la valeur comparative, méthode de la valeur de rendement ou méthode de la valeur réelle). Cette valeur peut différer du prix de vente réalisable sur le marché. Une vente ne rend pas automatiquement « fausse » la valeur estimée : celle-ci est tout au plus un indice et doit être clairement classée au cas par cas avec votre conseiller fiscal. Concrètement, cela signifie pour vous que vous devez clarifier dès le début la valeur, les abattements, les dates butoirs et la question de savoir qui est autorisé à vendre (héritier unique ou communauté des héritiers).
Notre approche dans la pratique : nous établissons d'abord la chronologie (succession, registre foncier, procurations, cohéritiers), puis nous nous occupons de la commercialisation. Vous réduisez ainsi les pertes dues aux frictions, gardez un œil sur le produit net et évitez les décisions précipitées. Si vous êtes intéressé, écrivez-nous ou appelez-nous.
Impôt sur les spéculations (article 23 de la loi allemande relative à l'impôt sur le revenu) : bien classer le délai de 10 ans
Comment la durée de détention du défunt compte, quand les gains peuvent être exonérés d'impôt et quels cas seront souvent coûteux en 2026.
En matière d'impôt sur les plus-values, ce ne sont pas les « sentiments » qui comptent, mais les données. Règle de base 2026 : un bénéfice réalisé lors de la vente d'un bien immobilier hérité peut être soumis à l'impôt sur le revenu en tant que cession privée conformément à l'article 23 de la loi allemande relative à l'impôt sur le revenu (EStG) si moins de dix ans se sont écoulés entre l'acquisition et la vente. Point décisif en cas d'héritage : en règle générale, le délai ne recommence pas à courir à la date de l'héritage. Sur le plan fiscal, vous suivez les traces du défunt. La date d'acquisition par le défunt (généralement la date du contrat notarié/du transfert des droits et charges) est donc souvent déterminante.
La vente peut notamment être exonérée d'impôt si le délai de 10 ans a déjà expiré ou si le bien immobilier a été utilisé à des fins d'habitation personnelle au sens de la règle d'usage personnel pendant l'année de la vente et les deux années précédentes (les détails dépendent du cas particulier, par exemple en cas de vacance, de résidence secondaire ou de location partielle). En 2026, cela coûtera souvent cher pour les biens loués, les ventes rapides provenant de la communauté des héritiers et partout où les preuves font défaut : coûts d'acquisition, coûts de construction/modernisation ultérieurs, amortissements, périodes de location. Ce sont précisément ces documents qui déterminent le montant calculé d'un éventuel bénéfice imposable.
Notre conseil pratique : clarifiez la logique des délais avant la négociation du prix et faites vérifier les données par votre conseiller fiscal. Supanz Immobilien apporte de la structure dans les documents, le calendrier et la commercialisation – de manière discrète, rapide et sans fioritures. Si vous êtes intéressé, écrivez-nous ou appelez-nous.
